5 práticas cruciais da inspeção predial

5 práticas cruciais da inspeção predial

Wednesday, December 21, 2016


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Com a expansão do mercado imobiliário nos últimos anos, e com o envelhecimento de outras construções mais antigas, a inspeção predial está cada dia mais presente nas práticas dos condomínios atualmente. 

Basicamente, segundo o IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia), a inspeção predial é definida como

 

“a vistoria da edificação para determinar suas condições técnicas, funcionais e de conservação, visando direcionar o plano de manutenção.”

 

De fato, muitos prédios sofrem com a falta de zelo e a negligência dos moradores, representados pela figura do síndico, o que causa depreciação, desvalorização do imóvel e até riscos para a estrutura e para os moradores, possibilitando acidentes. 

Essa situação chamou a atenção do IBAPE, que aumentou o empenho com realização de eventos, seminários e cursos a respeito. Hoje, existem várias normas para essa inspeção, que é basicamente regida pela NBR 5674 (Norma Brasileira).

Além dela, existem ainda outras normas e resoluções de prefeituras e demais órgãos, a respeito de outros assuntos competentes ao condomínio. Portanto, neste post falaremos sobre as 5 práticas cruciais da inspeção predial. Continue lendo e confira!

Criar um roteiro básico de inspeção

Em grandes condomínios, com muitos moradores, geralmente há a figura do zelador, um funcionário responsável por manter as instalações do prédio em ordem. Nesse sentido, o melhor a se fazer é elaborar um roteiro básico de inspeção para esse funcionário.

Dessa maneira, muitos problemas mais comuns podem ser previstos, evitando dores de cabeça e gastos para o condomínio. 

Trata-se de uma prática simples: basta determinar um cronograma de atividades com relatórios, como a verificação quinzenal de validade e funcionamento de extintores de incêndio; ou a verificação semanal de instalações elétricas das áreas comuns, juntamente com as luzes de emergência e instalações hidráulicas.

Enfim, atividades simples, mas que podem fazer muita diferença se organizadas e registradas corretamente. 

E, para o caso de condomínios menores, que não possuem condição de manter um zelador, existem empresas especializadas nessa prática que podem ser contratadas mensalmente. Ou, ainda, o próprio sindico pode realizar tais atividades.

Organizar as responsabilidades e administração

De fato, o gerenciamento de condomínios não é fácil: são muitos detalhes e atividades para serem realizadas, além da parte legal e contábil que deve ser acompanhada de perto. Portanto as rotinas administrativas devem ser bem estruturadas para que o síndico não seja sobrecarregado. 

Quanto a isso, é recomendada a criação de um conselho administrativo, para controlar a parte contábil e financeira juntamente com o síndico. Em prédios novos, também é interessante a criação de uma comissão de obras para acompanhar toda estrutura física do condomínio e as intervenções necessárias. 

Dessa maneira, o síndico cria um corpo administrativo por setores e o trabalho fica um pouco mais fluido, mantendo as atividades divididas. 

Vale ressaltar que essa é uma parte da inspeção predial extremamente importante, porque é nela que são acompanhados os relatórios, os contratos com prestadores de serviços, toda a parte legal de CNPJ e impostos do condomínio — além da parte financeira e da movimentação bancária.

Observar fissuras, trincas e rachaduras

Este é um ponto crítico da inspeção predial, que demanda uma responsabilidade enorme, pois qualquer erro ou detalhe que passe despercebido pode causar acidentes graves, até mesmo desabamento de partes ou do prédio inteiro — como aconteceu no centro da cidade do Rio de Janeiro, no ano de 2012, causando ao menos 20 vítimas fatais. 

Na verdade, qualquer fissura, trinca ou rachadura que aparecer na estrutura do prédio, ou até mesmo internamente, nas unidades, devem ser observadas por um especialista. 

De fato, algumas fissuras são comuns e não representam riscos, mas somente o especialista em estruturas e patologia poderá afirmá-lo, e, preferencialmente, apresentar um laudo registrado pelo CREA (Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura) com todas as informações possíveis. 

Rachaduras em pilares, vigas ou outras estruturas do prédio devem ser observadas e acompanhadas, e qualquer alteração, como o alargamento da rachadura, deve ser registrado. Afinal, vários fatores podem causar tais patologias.

Por isso, o especialista deve observar e determinar se será necessário algum tipo de intervenção corretiva, ou até mesmo preventiva. Lembre-se: deve-se sempre observar com muita atenção, não somente o síndico, mas todos os moradores.


   

Prestar atenção às inspeções de instalações

A inspeção nas instalações do condomínio geralmente é feita por empresas especializadas — apenas vistorias superficiais podem ser feitas pelo zelador. Portanto, o condomínio deve acompanhar de perto todas as empresas que realizam essa inspeção/manutenção.

E isso vale para instalações de para-raios, elevadores, antenas comuns de televisão, instalações de gás, piscinas e saunas, sistema de CFTV (“Circuito Fechado de TV”), dentre outros.

Além disso, os sistemas citados acima, com os de elevadores e gás, possuem prazos de manutenção em determinados elementos, o que deve ser acompanhado muito de perto devido à possibilidade de acidentes.

Ficar atento às responsabilidades e garantias da construtora

Assim como qualquer produto que compramos em shoppings, um imóvel também possui garantia. De acordo com o Código Civil Brasileiro, as construtoras são obrigadas a oferecer no mínimo 5 anos de garantia para os imóveis vendidos, prazo contado a partir da entrega das chaves ao comprador.

E essa garantia vale não só para a unidade comprada como para toda a área comum do prédio — inclusive estruturalmente falando.

Assim, ao entregar o condomínio ao sindico, a construtora é obrigada a entregar também uma série de documentos, como projetos e especificações, em que está o certificado de garantia citando cada elemento do condomínio e o seu prazo de garantia.

Nesse sentido, para o recebimento do condomínio pelo síndico, é interessante relembrar a dica citada lá em cima e criar uma comissão de obras para acompanhar e validar toda a documentação, e verificar se o que está sendo entregue é exatamente o que está descrito nos documentos e projetos.

Então, se houver qualquer problema nas unidades ou na área comum, a construtora deve ser acionada. Após feita a análise, deve-se providenciar a intervenção, desde que esteja dentro do prazo estabelecido. Geralmente, as construtoras possuem um departamento específico para manutenção de obras entregues.

Como vimos, a inspeção predial é fundamental, e, se feita corretamente, o condomínio só tem a ganhar: valorização, economia de gastos, segurança e harmonia para os moradores! E aí, gostou do post? Então aproveite para compartilhá-lo com seus amigos em suas redes sociais!

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